Detonando na Discursiva 07 de junho

PERGUNTA

A Secretaria do Patrimônio do Município X, ao realizar um levantamento na zona urbana da localidade, observou expressivo percentual de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado.

O Prefeito, ao tomar conhecimento dessa situação, demonstrou interesse em adotar medidas que incentivem a utilização de referido solo, promovendo sua função social.

Em razão disso, relatou a situação à Procuradoria Geral do Estado e questionou se há alguma forma, legalmente prevista, para remediar o cenário atual.

Você, como Procurador do Município, e com base nos instrumentos previstos no Estatuto de Cidade, deverá expor quais as providências podem ser adotadas pela Prefeitura no caso em comento, esclarecendo, inclusive, se há uma ordem específica a ser seguida ou se qualquer uma pode ser adotada a qualquer momento.

ESPELHO COMENTADO

A Constituição Federal, ao garantir o direito à propriedade privada, condiciona-o ao cumprimento da sua função social.

Em relação a propriedade urbana, o texto constitucional afirma:

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.

1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.

3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.

4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I – parcelamento ou edificação compulsórios;

II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;

III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

O caso em comento aborda a existência de expressivo percentual de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, a atrair as providências previstas no §4º do art. 182 da CF, mais bem explicitadas nos arts. 5º a 8º do Estatuto da cidade.

De acordo com o Estatuto da cidade, diante de imóvel que esteja não edificado, subutilizado ou não utilizado, é possível que o ente público interessado bote em prática os seguintes instrumentos do referido diploma legal, necessariamente nesta ordem: edificação compulsória, IPTU progressivo e desapropriação.

Em primeiro lugar, a área deve estar incluída no plano diretor. Cumprido esse primeiro requisito, deverá ser elaborada Lei municipal específica determinando o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, e fixando as condições e os prazos para implementação da referida obrigação

O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.

Importa dizer que a transmissão do imóvel, por ato intervivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas, sem interrupção de quaisquer prazos.

Veja:

Seção II

Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.

1oConsidera-se subutilizado o imóvel:

I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente;

II – (VETADO)

2oO proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.
3oA notificação far-se-á:

I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração;

II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I.

4oOs prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:

I – um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente;

II – dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

5oEm empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.

Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.

Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos para a edificação compulsória, o Município procederá à aplicação do IPTU progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

Sobre o lapso temporal de cinco anos, cumpre esclarecer que, mesmo que seja ultrapassado esse período, se a obrigação de parcelar/edificar/utilizar ainda não tiver sido cumprida, a cobrança poderá permanecer, com a diferença que, a partir do 6º ano, ela se mantém pela alíquota máxima, até que haja o cumprimento – sem progredir ano a ano.

Ou seja, a alíquota aumenta progressivamente do 1º ao 5º ano. Do 6º ano até que haja o efetivo cumprimento da obrigação, a cobrança poderá se manter, inclusive pela alíquota máxima, mas sem progredir ano a ano, isto é, o valor se manterá o mesmo.

Importa dizer que a alíquota progressiva aplicável a cada ano deve estar fixada na Lei municipal que inicialmente determinou o parcelamento e a edificação compulsórios. Ademais, é vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de IPTU no tempo.

Veja:

Seção III

Do IPTU progressivo no tempo

Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

1oO valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5odesta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.
2oCaso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.
3oÉ vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município, como dito, poderá continuar cobrando pela alíquota máxima, e, ainda, poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

Incorporado o bem ao patrimônio público, o ente municipal deverá providenciar o seu adequado aproveitamento no prazo máximo de cinco anos, seja diretamente, seja por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.

Veja:

Seção IV

Da desapropriação com pagamento em títulos

Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

1oOs títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
2oO valor real da indenização:

I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei;

II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

3oOs títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.
4oO Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.
5oO aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.
6oFicam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5oas mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei

Assim, em suma, diante de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, o Estatuto da cidade dispõe dos seguintes instrumentos: edificação compulsória, IPTU progressivo e desapropriação, os quais devem ser implementados exatamente essa ordem, por expressa dicção legal.

ESPELHO DE CORREÇÃO

Quesitos Avaliados e Pontuação Atribuída
Domínio da modalidade escrita: grafia, morfossintaxe, pontuação e propriedade vocabular. 0,0 a 4,0
Apresentação e estrutura textuais, articulação de raciocínio, capacidade de argumentação e de convencimento. 0,0 a 2,0
Fundamentação Indicação das três atuações que podem ser postas em prática: edificação compulsória – IPTU progressivo no tempo – desapropriação. 0,0 a 3,0 Edificação compulsória: a área deve estar incluída no plano diretor e deverá ser elaborada Lei municipal específica, determinando o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios, e fixando as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. 0,0 a 2,0 IPTU progressivo no tempo: Se houver descumprimento das condições e dos prazos previstos para a edificação compulsória. Majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. Possibilidade da cobrança permanecer pela alíquota máxima após os cinco anos e até que haja o cumprimento. A alíquota progressiva aplicável a cada ano deve estar fixada na Lei municipal que inicialmente determinou o parcelamento e a edificação compulsórios. Vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de IPTU no tempo. 0,0 a 3,0 Desapropriação: Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização. Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública. Incorporado o bem ao patrimônio público, o ente municipal deverá providenciar o seu adequado aproveitamento no prazo máximo de cinco anos, seja diretamente, seja por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se procedimento licitatório. 0,0 a 3,0 Menção expressa à ordem em que cada uma pode ser adotada: 1° Edificação, 2º IPTU progressivo, 3ª Desapropriação 0,0 a 3,0
Total (20)