Direito Civil: direitos reais; da propriedade em geral

Nas palavras de PABLO STOLZE e RODOLFO PAMPLONA, “o direito de propriedade consiste no direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar a coisa, nos limites da sua função social. Quando o proprietário reúne todas essas faculdades (ou poderes), diz-se que tem propriedade plena”.

Consoante o art. 5º, XXII, da CF, a propriedade é um direito fundamental e, logo em seguida, o inciso XXIII do mesmo artigo determina que a propriedade atenderá a sua função social.

É por isso que o conceito deste importante direito real deverá considerar, sempre, o seu aspecto funcional.

Por tal razão, o Código Civil, ao tratar sobre a propriedade, cuidou de manter uma linha harmônica com a Constituição Federal, conforme pode ser percebido pela leitura do art. 1.228, §1º:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

Como descrito no art. 1.228 do CC, o direito de propriedade é um direito real de gozar, reaver usar e dispor da coisa, nos limites de sua função social.

É o famoso GRUD:

Parte da doutrina, a exemplo de Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves, entende que os elementos da propriedade são divididos em elementos ECONÔMICOS ou INTERNOS (usar, gozar e dispor), elemento JURÍDICO ou EXTERNO (reivindicar) e elemento FUNCIONAL (função social).

Flávio Tartuce conceitua os quatro elementos da propriedade da seguinte forma: 

1. faculdade de GOZAR e fruir – é a possibilidade de retirar os frutos da coisa, que podem ser naturais, industriais ou civis (os frutos civis são os rendimentos). Ilustrando, o proprietário de um imóvel urbano poderá locá-lo a quem desejar;
2. direito de REIVINDICAR a coisa contra quem injustamente a possua ou a detenha (ius vindicandi) – é exercido por meio de ação petitória, baseada na propriedade, sendo mais comum a ação reivindicatória, principal ação real fundada no domínio (rei vindicatio). Registra-se que a ação petitória não se confunde com as ações possessórias, uma vez que nestas últimas não se discute a propriedade do bem, mas a sua posse;
3. faculdade de USAR a coisa, conforme as normas que regem o ordenamento jurídico (antigo ius utendi) – esse atributo encontra limites na CF e no CC (ex.: regras quanto à vizinhança) e em leis específicas, a exemplo do Estatuto da Cidade;
4. faculdade de DISPOR da coisa (antigo ius disponendi), por atos inter vivos ou mortis causa – como atos de disposição podem ser mencionados a compra e venda, a doação e o testamento.

Frisa-se que todos os poderes ou faculdades aqui mencionados são oponíveis erga omnes.

Ademais, todos são limitados pela principiologia dos direitos reais, notadamente a função social, dada a impossibilidade jurídica de se falar em direitos absolutos na contemporaneidade, inclusive da propriedade.

Com efeito, o Código Civil proíbe a prática de atos que não tragam ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e sejam direcionados pela intenção de prejudicar outra pessoa.

No caso da prática de tais condutas, o ato poderá ser considerado como um ilícito, nos termos do art. 1.228, §2º:

Art. 1.228. (…)

§2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Além disso, o proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

Essas hipóteses de privação de propriedade estão expressamente previstas na Constituição Federal:

Art. 5º. (…)

XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;

 XXV – no caso de iminente perigo público, a autoridade competente poderá usar de propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização ulterior, se houver dano;

É importante mencionar, ainda, que a propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

Por exemplo, proprietário não pode se opor à constrição de um metrô subterrâneo, na medida em que não há qualquer interesse da sua parte.

Da mesma forma, o espaço aéreo utilizado pelas aeronaves não se enquadra no conceito de “utilidade do exercício da propriedade”, razão pela qual também não há qualquer direito do proprietário que possa impedir o tráfego aéreo.

No caso em que o subsolo de imóvel tenha sido invadido por tirantes (pinos de concreto) provenientes de obra de sustentação do imóvel vizinho, o proprietário do imóvel invadido não terá legítimo interesse para requerer, com base no art. 1.229 do CC, a remoção dos tirantes nem indenização por perdas e danos, desde que fique constatado que a invasão não acarretou prejuízos comprovados a ele, tampouco impossibilitou o perfeito uso, gozo e fruição do seu imóvel. (STJ. REsp 1.233.852-RS. Rel. Min. João Otávio de Noronha. Julgamento em 05/03/2015).

O fundamento é o de que o art. 1.229 do CC, ao regular o direito de propriedade, ampara-se especificamente no critério de utilidade da coisa por seu titular.

Por essa razão, o direito à extensão das faculdades do proprietário é exercido contra terceiro tão somente em face de ocorrência de conduta invasora e lesiva que lhe traga dano ou incômodo ou que lhe proíba de utilizar normalmente o bem imóvel, considerando suas características físicas normais.

Por outro lado, a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais, na medida em que tais recursos são de propriedade da União, nos termos do art. 176 da CF:

Art. 176. As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra.

Entretanto, o proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial, de modo que o proprietário se utilize dos recursos naturais de forma limitada à necessidade direta.

Jurisprudência relacionada

• Em ação reivindicatória, se ficar constatado que o réu possui título aquisitivo devidamente registrado no registro de imóveis em data anterior à do registro do autor, o resultado da demanda só pode ser a improcedência, notadamente se a cadeia dominial do réu decorre de usucapião que, como se sabe, é meio de aquisição originário da propriedade. É, inclusive, hipótese que excepciona o princípio da continuidade registral. STJ. 4ª Turma. REsp 1.657.424-AM, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 16/5/2023 (Info 777).
• A medida adotada por síndico de condomínio, ao vedar totalmente o acesso do prédio aos proprietários, em razão da disseminação da covid-19, é indevida e restringe o direito de propriedade. REsp 1971304/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 14/06/2022, DJe 21/06/2022.