Alienação de Loteamento Irregular e o Dano Moral Coletivo

O STJ, ao enfrentar o tema, entendeu que:

“A alienação de terrenos a consumidores de baixa renda em loteamento irregular, tendo sido veiculada publicidade enganosa sobre a existência de autorização do órgão público e de registro no cartório de imóveis, configura lesão ao direito da coletividade e dá ensejo à indenização por dano moral coletivo.”

(STJ. 4ª Turma. REsp 1539056/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 06/04/2021 – Info 691).

Existe uma diferença entre as previsões do Estatuto da Cidade e a Lei de Parcelamento do Solo: o parcelamento previsto no Estatuto da Cidade é uma obrigação  imposta pelo Município ao particular em razão de não haver edificação ou utilização adequada do solo urbano.

Já o parcelamento tratado pela LPSU (loteamento ou desmembramento) é um requerimento que o proprietário faz ao Município, que pode ou não ser aprovado, a depender do cumprimento das exigências impostas.

Percebemos, então, que não se trata de uma  obrigação. Leciona Hely Lopes Meirelles que o loteamento só se efetiva por meio de procedimento voluntário e formal do proprietário, e o desmembramento tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda, doação, etc) ou por imposição judicial (arrematação, partilha, etc).

Além disso, de acordo com a Lei do Parcelamento do Solo, publicidade enganosa sobre a existência de autorização do órgão público e de registro no cartório de imóveis configura qualificadora de crime contra a Administração Pública.

Vejamos:

“Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública:

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Parágrafo único – O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.

I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.”